Wann ist der Erwerb eines Familienheims steuerfrei?

Mit der Erbschaftsteuerreform 2009 wurden die Voraussetzungen für die steuerliche Freistellung des Familienheims erheblich erweitert. Seit dem 01. Januar 2009 können nicht nur Zuwendungen unter Lebenden an den Ehegatten oder Lebenspartner von der Steuer befreit sein. Vielmehr gilt die Freistellung auch für den Erwerb von Todes wegen durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sowie die Kinder bzw. deren Nachwuchs bei verstorbenen Sprösslingen – und zwar unabhängig vom Wert der geerbten Immobilie im Inland sowie im EU- und EWR-Raum.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass

  • der Erblasser das Heim bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat oder pflegebedingt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aufgeben musste,
  • der Nachkomme die erworbene Wohnung unverzüglich ohne schuldhaftes Zögern eigennutzt und dies zehn Jahre lang fortführt und
  • der Begriff „Familienheim" zutrifft. Dies ist der Fall, wenn in der Wohnung der Mittelpunkt des familiären Lebens liegt. Nicht begünstigt sind daher Ferien- oder Wochenendwohnungen oder die Nutzung des Domizils als Zweitwohnung bei einem Berufspendler. Es reicht auch nicht aus, sich lediglich beim Einwohnermeldeamt umzumelden.

Die Steuerbefreiung bleibt jedoch bestehen, wenn objektiv zwingende Gründe den Nachfolger an der Nutzung des Objekts hindern. Entfallen diese Gründe innerhalb des Zehnjahreszeitraums, ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken unverzüglich aufzunehmen. Ein unschädlicher Grund ist z. B., wenn der Nachkomme pflegebedürftig ist und keinen eigenen Haushalt mehr führen kann oder ein minderjähriges Kind rechtlich gehindert ist, einen Haushalt selbständig zu führen.

Schädlich ist hingegen, wenn die Wohnung aufgrund einer beruflichen Versetzung verkauft oder vermietet wird oder anschließend ein Leerstand vorliegt. Begünstigt ist nur die Nutzung durch den Erben als Eigentümer, so dass die unentgeltliche Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder gegen ein Wohnrecht zur Nachversteuerung führt. Entfällt die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren durch Verkauf, Vermietung, längeren Leerstand oder unentgeltliche Überlassung, entfällt die Befreiung vollständig. Der Steuerbescheid wird dann rückwirkend geändert. Der Erwerber ist gesetzlich verpflichtet, dem Finanzamt die schädliche Verwendung anzuzeigen.

Beim Erwerb eines selbstgenutzten Familienheims durch den Ehegatten/Lebenspartner oder die Kinder kommen in der Praxis häufig Zweifel auf, wie die Voraussetzung auszulegen ist, dass der Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken verpflichtet ist. Hierzu hat die OFD Rheinland eine hilfreiche Kurzinformation herausgegeben, die auf zu beachtende Kriterien hinweist und Beispiele darstellt.

Ob die Aufnahme der Selbstnutzung als unverzüglich beurteilt werden kann, richtet sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls. Faustregel hierbei ist: Im Allgemeinen ist es nicht zu beanstanden, wenn der Wohnungswechsel innerhalb eines Jahres erfolgt, es sei denn, es sind nach Aktenlage konkrete Anhaltspunkte erkennbar, dass ein Umzug problemlos schneller möglich gewesen wäre.

Hierzu vier Beispiele:

  • Zum Nachlass gehört ein vom Erblasser bisher selbstgenutztes Einfamilienhaus, das seit längerer Zeit nicht mehr renoviert worden ist. Der Sohn (S) möchte einziehen. Innerhalb der ersten Monate nach dem Tod des Erblassers gibt er umfangreiche Renovierungsarbeiten in Auftrag. S zieht zeitnah nach Abschluss der zeitintensiven Arbeiten 18 Monate nach Erbanfall ins Haus ein. Ergebnis: Die Steuerbefreiung wird gewährt, weil alles für einen unverzüglichen Einzug veranlasst wurde und dieser nach Abschluss der Arbeiten auch erfolgte.
  • S sieht zunächst Renovierungsbedarf. Im Zuge der Arbeiten wird allerdings festgestellt, dass eine Renovierung unwirtschaftlich ist und Abriss und Neubau kostengünstiger wären. Nach zwei Jahren zieht S in das neu errichtete Gebäude ein. Ergebnis: Eine Steuerbegünstigung kommt nicht in Betracht, da keine Nutzung der im Nachlass überlassenen Wohnung vorliegt.
  • S meldet sich kurzfristig um, behält aber seinen ursprünglichen Wohnsitz zunächst bei. In den folgenden zwei Jahren veranlasst er die Renovierung und die Aufträge werden nach und nach mit zum Teil großer zeitlicher Verzögerung erteilt. Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten zieht S mit seiner Familie ein. Ergebnis: Es liegt keine unverzügliche Selbstnutzung vor, da der Entschluss, die Wohnung selbst zu nutzen, nicht unverzüglich umgesetzt wurde. Die Ummeldung allein reicht nicht aus.
  • Der Vater konnte seine Wohnung wegen Unterbringung im Pflegeheim nicht mehr selbst nutzen. Die Wohnung war im Zeitpunkt des Erbanfalls vermietet. Der Sohn will sie selbst nutzen und kündigt das Mietverhältnis zeitnah nach Erbanfall, die Selbstnutzung erfolgt anschließend kurzfristig. Ergebnis: Die Steuerbegünstigung wird gewährt, wenn der Sohn das Mietverhältnis zeitnah kündigt. Verzögerungen durch erforderliche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten können angemessen berücksichtigt werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief August 2012.

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