Ob ein Grundstücksverkauf der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen ist oder bereits einen gewerblichen Grundstückshandel begründet, ist nicht immer leicht zu beantworten. Als Entscheidungshilfe hat die Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze entwickelt, wonach in der Regel dann von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist, wenn jemand innerhalb von fünf Jahren (zwischen Anschaffung und Verkauf) mehr als drei Objekte veräußert.
Die Konsequenzen eines gewerblichen Grundstückshandels sind weitreichend, beispielsweise unterliegen die Gewinne dann der Gewerbesteuer. Zudem können Wertzuwächse nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht mehr steuerfrei vereinnahmt werden.
Der BFH hat mit seinem Urteil vom 22. August 2012 entschieden, dass ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vorliegen kann, wenn jemand zwar kein einziges Grundstück in eigener Person veräußert, ihm aber Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften zuzurechnen sind, an denen er beteiligt ist. Im Urteilsfall war eine Frau aus Nordrhein-Westfalen zu je 50 % an einer offenen Handelsgesellschaft (OHG) beteiligt, die einen gewerblichen Grundstückshandel betrieb und an einer vermögensverwaltenden Grundstücksgemeinschaft, die wiederum an mehreren Grundstücken beteiligt war. Die Frau selbst hatte zwar keine Grundstücksgeschäfte getätigt, ihr Finanzamt erfasste aber die Gewinne der Grundstücksgemeinschaft aus einem gewerblichen Grundstückshandel, da die Einkünfte auf Ebene der Beteiligten in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert werden.
Der BFH akzeptierte dies und erklärte, dass die Aktivitäten der OHG und der Grundstücks-gemeinschaft in der Person der Gesellschafterin zusammenzurechnen sind. Damit waren die Veräußerungsgeschäfte der vermögensverwaltenden Grundstücksgemeinschaft Teil eines gewerblichen Grundstückshandels bei der Klägerin.
Tipp: Die Finanzverwaltung rechnet Grundstücksgeschäfte einer Personengesellschaft für Zwecke der Prüfung eines gewerblichen Grundstückshandels grds. nur dann dem Gesellschafter zu, wenn dieser zu mindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist, oder bei einer geringeren Beteiligung, wenn der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils am veräußerten Grundstück mehr als € 250.000,00 beträgt.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Januar 2013.
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