Vermietungsabsicht an nahe Angehörige ist konkret nachzuweisen

An Vertragsverhältnisse zwischen einander nahestehenden Personen stellt die Recht- sprechung erhöhte Anforderungen. Die Vertragsverhältnisse sind steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung einem Fremdvergleich standhält. Diese Anforderungen gründen auf der Überlegung, dass es innerhalb eines Familienverbundes typischerweise an einem Interessensgegensatz fehlt und zivilrechtliche Gestaltungsmöglich- keiten missbraucht werden können.

In den beiden nachfolgend dargestellten Urteilen, die vor kurzem veröffentlicht worden sind, ging es um die steuerliche Anerkennung entsprechender Verträge.

Zu den vertraglichen Hauptpflichten eines Mietvertrags gehört insbesondere die Entrichtung des vereinbarten Mietzinses. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass dieser in Geld bezahlt wird. Er kann auch in Dienstleistungen erbracht werden.

Das Finanzgericht Hessen hatte nun zu entscheiden, ob im vorliegenden Fall das Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen sei. Der Sohn (Vermieter) hatte zunächst mehrmals kundgetan, dass die Vermietung der Immobilie an seine Eltern unentgeltlich erfolgt. Erstmals im Einspruchsverfahren hatte er hingegen behauptet, dass er von seinem Vater einen Mietzins in Form von nennenswerten Dienstleistungen erhalten habe. Für das Finanzgericht wirkten diese Aussagen jedoch wenig überzeugend. Da der Tatbestand der Einkünfte- erzielungsabsicht nicht erfüllt war, wurde der Abzug der Werbungskostenüberschüsse im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung mit Urteil vom 27. Oktober 2010 abgelehnt.

Zwar schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen (etwa im Bereich der Nebenabreden) die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrags aus, jedoch müssen die mietvertraglichen Hauptpflichten von den Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sein.

Soll die Miete durch Arbeitsleistung beglichen werden, ist es nach der Entscheidung des Finanzgerichts Hessen u.a. erforderlich, dass über den Wert der wechselseitigen Ansprüche (Mietzins einerseits und Arbeitsentgelt andererseits) von vornherein eindeutige Vereinbarungen und über die Verrechnung der Ansprüche entsprechende Aufzeichnungen vorliegen.

Darlehensverträge: Gestaltungsmissbrauch bei fehlender wirtschaftlicher Belastung


Nach dem oben angeführten Grundsatz ist die Vermietung an nahe Angehörige selbst nach vorheriger Übertragung des Wohneigentums nicht rechtsmissbräuchlich, da zwischen der Eigentumsübertragung (Vermögensebene) einerseits und der Vermietung (Nutzungsebene) andererseits zu unterscheiden ist. Die Grenze zum Gestaltungsmissbrauch ist jedoch überschritten, wenn die Beteiligten zivilrechtlich mögliche wechselseitige Zahlungsver- pflichtungen vereinbaren, damit aber ihre jeweilige Position weder tatsächlich noch wirtschaftlich verändern.

Aus diesem Grund hat das Finanzgericht Nürnberg mit seinem Urteil vom 21. Mai 2010 entschieden, dass bei einem Darlehen eine fremdunübliche, unangemessene Gestaltung vorliegt, wenn in einem zwischen Vater und Tochter abgeschlossenen Darlehensvertrag eine Tilgungsregelung fehlt und das Darlehen bis zum Tod des Darlehensgebers (Vater) unkündbar ist.

Im dem Urteil zugrundeliegenden Fall verkaufte der Vater seiner Tochter ein Haus und mietete es zurück. Über den Kaufpreis wurde ein Darlehen vereinbart und die Tilgung des Kredits gestundet. Die zu zahlenden Schuldzinsen lagen auf dem Niveau der Miete. Nach § 1 des Darlehensvertrags war eine Darlehenstilgung nicht vorgesehen. Darüber hinaus sah § 3 des Darlehensvertrags vor, dass das Darlehen bis zum Tode des Darlehensgebers unkündbar war. Eine außerordentliche Kündigung war nur durch die Darlehensnehmerin (Tochter) aus einem in der Person der Darlehensnehmerin liegenden Grund, wie der Verschlechterung der wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Darlehens- nehmerin und der damit verbundenen Gefährdung der Rückzahlung bzw. Zinszahlung, eines Konkurs- oder Vergleichsverfahrens über das Vermögen des Darlehensnehmers, für den Fall groben Undanks gegen den Darlehensgeber im Sinne des § 530 BGB sowie beim Tod der Darlehensnehmerin, möglich. Für den Normalfall bestand jedoch kein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass die Klägerin nicht mit einer Kündigung rechnen musste.

Die Richter führten in ihrer Entscheidung aus, dass ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung geschlossener Darlehensvertrag nur dann steuerlich anzuer- kennen ist, wenn beim Erwerber und Darlehensschuldner die vertragliche Gestaltung zu einer wirtschaftlichen Belastung führt. Zwar ist eine fehlende Tilgungsvereinbarung an sich noch unschädlich für den Fremdvergleich. Nach der Rechtsprechung des BFH liegt jedoch eine verschleierte Schenkung und damit eine unangemessene Gestaltung vor, wenn die Tilgung des Grundstückskaufpreises bis zu einem Zeitpunkt gestundet wird, den der Verkäufer voraussichtlich nicht mehr erlebt oder dem Darlehensgeber und Verkäufer keine Kündigungsmöglichkeit für das Darlehen zusteht. Der Senat des Finanzgerichts Nürnberg ist dieser Rechtsprechung gefolgt und hat das Darlehensverhältnis mangels wirtschaftlicher Belastung der Darlehensnehmerin nicht anerkannt, zumal auch der Anspruch gegen den Vater auf Zahlung der Miete durch die Zahlung der Zinsen an den Vater kompensiert wird.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Juli 2011. 
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