Baut ein Unternehmer ein Gebäude sowohl für private als auch für unternehmerische Zwecke, kann er derzeit noch das komplette Gebäude seinem Unternehmen zuordnen, sofern er mindestens 10 % des Gebäudes unternehmerisch nutzt.
Folge der Zuordnung des Gebäudes zum Unternehmen ist, dass der Unternehmer die gesamte Vorsteuer aus sämtlichen Baukosten geltend machen darf. Im Gegenzug muss der Bauherr für die spätere private Verwendung („unentgeltliche Wertabgabe“) über einen Zeitraum von 10 Jahren Umsatzsteuer an das Finanzamt entrichten. Im Ergebnis erzielt der Unternehmer so einen Liquiditätsvorteil: Ihm kommt ein über 10 Jahre laufender zinsloser „Kredit“ bzgl. der von ihm gezahlten Umsatzsteuer auf den privaten Gebäudeanteil zugute.
Beispiel: Ein Handwerker baute in 2009 für sich und seine Ehefrau ein Haus mit 150 m2 Grundfläche für € 750.000,00 netto. Da der Handwerker die Hälfte der Fläche für seine Schreinerei nutzen wollte, ordnet er die Immobilie in vollem Umfang seinem Unternehmensvermögen zu. In den Umsatzsteuer-Voranmeldungen machte er nach Erhalt der jeweiligen Bau-Rechnungen die ausgewiesene Umsatzsteuer in voller Höhe als Vorsteuern geltend (insgesamt € 142.500,00). Ab dem Jahr 2010 muss der Schreiner für die private Nutzung des Hauses über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich € 7.125,00 (= € 375.000,00 x 0,1 x 19%) an das Finanzamt zahlen.
Nach den Plänen der Bundesregierung soll es auch in Zukunft möglich sein, das gesamte Gebäude dem Betriebsvermögen zuzuordnen. Allerdings sieht der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2010 vor, dass der Vorsteuerabzug auf den betrieblich genutzten Anteil beschränkt wird. Hintergrund dieser gesetzlichen Änderung ist die Umsetzung einer EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie, die bis zum 01. Januar 2011 erfolgen muss.
Vorgesehen ist jedoch eine Übergangsregelung, nach der es für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden beim vollen Vorsteuerabzug bleiben soll, sofern das gemischt genutzte Gebäude aufgrund eines vor dem 01. Januar 2011 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft oder mit deren Herstellung vor dem 01. Januar 2011 begonnen worden ist.
Tipp: Als Beginn der Herstellung gilt bei Gebäuden, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird; bei baugenehmigungsfreien Gebäuden, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief September 2010.
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