Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 04. August 2019 wurde mit § 7b EStG eine Sonderabschreibung eingeführt. Diese soll für private Investoren ein Anreiz sein, Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Knapp ein Jahr nach der Gesetzesverkündung wurde nun ein 30 Seiten starkes Anwendungsschreiben veröffentlicht. Zudem hat das Bundesfinanzministerium auf seiner Homepage ein Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) sowie eine Checkliste zur Prüfung der Einhaltung der Voraussetzungen zur Verfügung gestellt.
Nachfolgend ein Überblick über die Sonderabschreibung gem. § 7b EStG:
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.
Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
Gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 01. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.
Sonderabschreibungen sind letztmalig in 2026 möglich. Ab 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr zulässig, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.
Es existieren zwei Kappungsgrenzen:
Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs-/Herstellungskosten € 3.000,00 pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Baukosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung.
Steuerlich gefördert werden nur Kosten bis maximal € 2.000,00 pro qm Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Werden für die Gebäudeüberlassung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung nach der Gesetzesbegründung als unentgeltlich anzusehen.
Die Finanzverwaltung ist hier großzügiger und erlaubt eine Aufteilung: „Ist die Nutzungsüberlassung gemäß § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, so ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen...“ (Randziffer 33 des Schreibens).
Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden – z. B., wenn die Baukostenobergrenze von € 3.000,00 innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs/ Herstellungskosten überschritten wird.
Antworten liefert das Anwendungsschreiben auch zu der Frage, welche Objekte begünstigt sind und wann es sich um eine neue Wohnung handelt.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie in dem Mandantenbrief September 2020.