Aufwendungen werden in (anschaffungsnahe) Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Vermieter können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) geltend machen. Aktuell ist u. a. strittig, wie Aufwendungen, die zur Erlangung der Betriebsbereitschaft aufgewandt werden, zu behandeln sind.
Das Finanzgericht München hat mit seinem Urteil vom 03. Februar 2015 entschieden, dass alle Aufwendungen – mit Ausnahme von Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen – bei Anwendung der 15 %-Grenze zu addieren sind.
Im Streitfall erwarben Eheleute eine Immobilie und vermieteten sie an ihren Sohn. Zuvor tauschten sie die unbrauchbaren Fenster aus und behandelten die Kosten (€ 17.850,00) als Anschaffungskosten (= Aufwendungen zur Erlangung der Betriebsbereitschaft). Die sonstigen Sanierungsarbeiten (€ 16.617,00) deklarierten sie als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Das Finanzamt berücksichtigte die € 16.617,00 allerdings als anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil sie zusammen mit den Aufwendungen für die Fenster die 15 %-Grenze überstiegen. Das sah das Finanzgericht München genauso.
Tipp: Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof den Fall in der Revision beurteilen wird. Denn bis dato ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, wie Aufwendungen zur Erlangung der Betriebsbereitschaft bei der Ermittlung der 15 %-Grenze zu behandeln sind.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Oktober 2015.
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