Immobilie vermieten – privat oder betrieblich?

Anlagen in Immobilien werden immer beliebter und versprechen derzeit gegenüber vielen klassischen Anlageformen höhere Renditen. Damit die Immobilie tatsächlich zu einer lukrativen Anlage wird, müssen einige Entscheidungen getroffen und Fragen geklärt werden. Zu Beginn ist vor allem entscheidend, ob die Immobilie betrieblich oder privat erworben wird. Doch welche Unterschiede bringen diese beiden Formen mit sich? 

Vermietet man als Einzelunternehmer und gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, werden Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielt, die der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegen. Die Gewerbesteuer wird dabei auf die Einkommensteuer angerechnet.
Vermietet man die Immobilie als Privatperson, erzielt man hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die einkommensteuerpflichtig sind. Sollten Verluste aus der Vermietung anfallen, können sie mit anderen Einkünften verrechnet werden. Außerdem lässt sich die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei veräußern. 
Zur Steueroptimierung kann auch die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH in Erwägung gezogen werden. Diese ist zwar zunächst mit Kosten verbunden – bspw. Notar und Grundbucheintragung –, jedoch können im Gegenzug einige nicht unwesentliche Steuervorteile genutzt werden. Durch die Gewerbesteuerbefreiung fällt in diesem Modell nur die Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag an und es besteht die Möglichkeit einer §-6b-Rücklage. Verluste können außerdem mit anderen Einkünften verrechnet werden, wohingegen der Verkauf der Immobilie der Besteuerung unterliegt. 

Bei der Gestaltung sollte stets fachmännischer Rat eingeholt werden, damit die schönen Steuervorteile nicht plötzlich rückwirkend verloren gehen. So zum Beispiel beim Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels. Dieser wird vermutet, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und veräußert werden. In diesem Fall wird eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt und die Befreiung von der Gewerbesteuer ist dahin.

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