Die nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit ist nach Auffassung des Finanzgerichts München objekt- und nicht grundstücksbezogen ausgerichtet – und zwar auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. Nach der Entscheidung des Finanzgerichts ist auch die Einkunftserzielungsabsicht objektbezogen zu prüfen.
Der Entscheidung vom 26. September 2022 lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Ehegatten erwarben im Zeitraum 2003 bis 2016 insgesamt 111 Immobilienobjekte in ganz Deutschland, die sie nach ihren Angaben zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorsahen und entsprechend in den Anlagen V der jeweiligen Einkommensteuererklärungen ansetzten. Es handelte sich dabei überwiegend um unbebaute Grundstücke, die teilweise als landwirtschaftliche Flächen oder Lagerflächen vermietet werden sollten. Einige Objekte blieben unvermietet. Bei diesen erkannte das Finanzamt die Verluste endgültig nicht an.
Der Argumentation der Eheleute, die Einkunftserzielungsabsicht und die in diesem Rahmen zu prüfende Totalüberschussprognose seien nicht für jedes einzelne Objekt isoliert zu betrachten, sondern für die Gesamtheit der Objekte, erteilte das Finanzgericht eine Absage. Danach gilt die objektbezogene Betrachtung auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück (im zivilrechtlichen Sinne) befinden.
Tipp: Vermietet der Steuerpflichtige demgegenüber mehrere Objekte bzw. das gesamte Grundstück auf der Grundlage lediglich eines Rechtsverhältnisses, so ist die Vermietungstätigkeit einheitlich zu beurteilen.
Ferner ist unbedingt zu beachten, dass die Vermutung einer Einkunftserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung nur für die Vermietung von Wohnraum gilt, nicht jedoch für die Vermietung von Gewerbeimmobilien oder von unbebauten Grundstücken.
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