Die steuerliche Anerkennung von Verlusten, die im Jahr 2020 aufgrund des Ausbleibens von Feriengästen entstehen, wird unproblematisch sein, da in diesem Fall die Verluste auf den Corona-Virus zurückzuführen sind.
Anders sieht es hingegen aus, wenn dauerhaft Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung entstehen. Die Anerkennung dieser Verluste hängt vor allem von zwei Aspekten ab: Kein Vorbehalt einer Selbstnutzung und die ortsübliche Vermietungszeit. Mit dem zweiten Punkt hat sich das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern befasst.
Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.
Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.
Nach Auffassung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern hatte das Finanzamt im Streitfall zu Unrecht eine Prognoserechnung vorgenommen, da im Streitjahr und in den beiden Folgejahren 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen in A erreicht wurden. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben in der Stadt A abzustellen.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit sind die individuellen Vermietungszeiten mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Als Vergleichsmaßstab ist dabei auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten / Schlafgelegenheiten in A (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.
Tipp: Ob die Beurteilung des Finanzgerichts vom 23. Oktober 2019 zutreffend ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden. Denn die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief April 2020.
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