Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, so dass Verluste (Werbungskostenüberschüsse) steuerlich geltend gemacht werden können. Dies gilt einschränkend dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen (befristeter Mietvertrag, kurze Fremdfinanzierung, Käufersuche nach kurzer Zeit etc.) gegen diesen Grundsatz sprechen. Dies ist z.B. gegeben, wenn eine Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung/Herstellung veräußert oder selbst genutzt wird.
Der BFH bestätigte mit seinem Urteil vom 22. Januar 2013 die Auffassung der Finanzverwaltung und verneinte in folgendem Fall eine Einkunftserzielungsabsicht:
Steuerpflichtige hatten mit dem Erwerb eines Grundstücks (von der Großmutter) ein bestehendes, auf fünf Jahre begrenztes Mietverhältnis übernommen, das beim Erwerb nur noch weniger als fünf Jahre dauern sollte, tatsächlich aber wegen vorzeitigem Auszug des Mieters nur rd. 2,5 Jahre vollzogen wurde. Die ursprüngliche Mietvertragsbefristung war mit daran anschließendem Eigenbedarf (für Tochter oder Enkel) vertraglich begründet worden.
Das Gericht stellte fest, dass die Einkunftserzielungsabsicht des Rechtsvorgängers einem Grundstückserwerber nicht zuzurechnen ist. Maßgeblich ist allein die "eigene Einkunftserzielungsabsicht". Einer Veräußerung gleichzustellen ist eine von vornherein geplante und durchgeführte Eigennutzung mit vorheriger kurzfristiger Vermietung, wenn während der Vermietungsperiode Verluste erzielt werden.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief September 2013.