Aufwendungen für die Modernisierung einer Immobilie

Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Führen Maßnahmen aber zu einem wesentlich verbesserten Gebrauchswert des Hauses, handelt es sich um Herstellungskosten. Die negative Folge: Die Aufwendungen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden.

In einem aktuellen Urteil betont das Finanzgericht Köln, dass bei dem Vergleich des ursprünglichen Zustands mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist.

Bei dem Vergleich ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard die Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) des Hauses im ursprünglichen Zustand entsprachen. Bei der Eingruppierung wird zwischen sehr einfach, mittel und sehr anspruchsvoll unterschieden. Führen die Baumaßnahmen bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zu einem Standardsprung, handelt es sich grundsätzlich um Herstellungskosten.

Das Finanzgericht Köln kam mit seinem Urteil vom 26. Januar 2012 zu dem Ergebnis, dass es in allen vier Kernbereichen zu einem Standardsprung gekommen war, so dass die Aufwendungen als Herstellungskosten zu beurteilen sind; dabei lag folgender Sachverhalt zugrunde:

  • Bei den Fenstern handelte es sich um "Kastenfenster aus Holz, Fensterbänke innen aus Holz; Fensterbänke außen aus Kunststein". Bei dieser Ausführung und wegen der fehlenden Isolierung lag der einfachste Standard vor; nichtisolierverglaste Fenster entsprechen keinesfalls mehr mittlerem Standard. Eingebaut wurden Kunststofffenster in erstklassiger Verarbeitung, Einhand-Dreh-Kippbedienung und ISO-Verglasung. Hierbei handelte es sich zumindest um mittleren Standard.
  • Die Elektroinstallation stellte eine einfache Ausstattung dar, technisch überaltert, teilweise auf Putz verlegt. Es ist zu einer Kapazitätserweiterung durch eine fünfadrige Herdleitung und einen Kilometer verlegte Leitungen gekommen. Außerdem wurden moderne Sicherungskästen mit zusätzlichen Automaten eingebaut, die erst eine reibungslose Stromversorgung ermöglichen.
  • Im Sanitärbereich lag eine einfache Wasser- und Abwasserinstallation vor und die Badewannen wurden über Kohlebadeöfen mit Warmwasser versorgt. Dies ist noch nicht einmal mehr einfachster Standard. Nach den Umbauarbeiten wird die Warmwasserbereitung über die Zentralheizung beheizt und die Toiletten wurden über Spülkästen mit Wasser versorgt. Eingebaut wurden WCs aus Porzellan mit Wandeinbau-Spülkästen oder Wandeinbau-Druckspüler. Damit liegt ein Standardsprung auf zumindest mittleren Standard vor. Dabei geht das Finanzgericht davon aus, dass die Warmwasserbereitung zum Sanitärbereich und nicht zur Heizung gehört. Dies ist allgemein üblich.
  • Im Bereich der Heizung waren ursprünglich Einzelöfen (Mehrraum-Warmluft-Kachelöfen auf Kohlebasis) vorhanden. Nach den Sanierungsmaßnahmen gibt es jetzt eine Gaszentralheizung. Dies stellt einen Standardsprung vom einfachsten auf mittleren Standard dar.

Tipp: Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Oktober 2012.

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