Antrag auf Erlass bei Ertragsminderung

Vermieter können bis zum 31. März 2013 (Ausschlussfrist) einen Antrag auf Grundsteuer stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen haben. Keine Aussicht auf Erlass besteht jedoch, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z. B. weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchgeführt wurden.

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, halbiert sich die Grundsteuer.

Mit seinem Urteil vom 27. September 2012 hat der BFH entschieden, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen ist, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat, sofern eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten besteht und die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch sind.

Der BFH führt in dem Urteil aus, dass der Steuerpflichtige den Leerstand nicht allein deshalb zu vertreten hat, weil in Zeitungsanzeigen, in denen die Raumeinheiten zusammen zur Miete angeboten wurden, eine Mindestmiete angegeben war, die lediglich für einen Teil der Einheiten über der marktüblichen Miete lag. Dies gilt insbesondere dann, wenn diesen Einheiten lediglich eine flächen- und wertmäßig untergeordnete Bedeutung zukam.

Ergibt sich danach aus der im Einzelnen vorzunehmenden Prüfung, dass der Steuerpflichtige die Minderung des normalen Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten hat, rechtfertigt dies für sich genommen nicht, den Grundsteuererlass abzulehnen. Vielmehr ist in solchen Fällen lediglich die marktübliche Miete für diese Raumeinheiten der für die vermieteten Raumeinheiten tatsächlich erzielten Miete hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage festzustellen, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Rohertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Rohertrag abweicht. Ist der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert, besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Die Grundsteuer ist dann in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünftel des Prozentsatzes der Minderung des normalen Rohertrags entspricht.

Die Entscheidung hat eine große Bedeutung vor allem für Eigentümer von Grundstücksflächen mit Gebäuden, die unterschiedlich genutzt werden können. Hier ist vor allem an nicht mehr von einem Unternehmen genutzte frühere Fabrikgelände zu denken, die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. In diesen Fällen werden unterschiedliche Nutzungsarten in Betracht kommen. Ein Teil der Gebäude wird nur für Produktionszwecke - in Anlehnung an die frühere Nutzung - verwendbar und damit vermietbar sein. Weitere Gebäude können auch als Büros genutzt werden, wieder andere Flächen können möglicherweise nur als Abstellhallen für Kraftfahrzeuge, Lastkraftwagen oder Sportboote zu verwenden sein.

Wird für ein solches Grundstück ein Antrag auf Erlass von Grundsteuer gem. § 33 Abs. 1 GrStG gestellt, dann ist es sehr schwierig, den normalen Rohertrag und davon abgeleitet - aufgrund der tatsächlich erzielten Mieten - die Minderung des Rohertrags zu ermitteln. Die Entscheidung des BFH zeigt hier zwei wesentliche Schritte, die nach seiner Ansicht auf dem Weg zur Ermittlung dieses Minderungsgrades beschritten werden müssen.

Falls in dem Objekt unterschiedlich nutzbare Räumlichkeiten enthalten sind, die nicht vermietet werden konnten, dann soll zunächst für die verschiedenen Räume jeweils eine Marktmiete entsprechend ihrer Nutzungsart festgelegt werden. Diese Marktmiete wird dann im zweiten Schritt mit der Miete verglichen, die der Eigentümer am Markt hierfür gefordert hat. Ergibt sich daraus, dass für einzelne Räumlichkeiten überhöhte Mieten gefordert wurden, müssen diese Räume für Zwecke der Ermittlung des Minderungsgrades mit der üblichen Miete als vermietet angesehen werden. Insoweit hat es der Eigentümer i. S. von § 33 GrStG zu vertreten, dass der normale Rohertrag nicht erreicht wird. In diesen Fällen sieht das Gesetz keine Grundsteuerminderung vor. Liegt die geforderte Miete unter der Marktmiete oder übersteigt sie diese nicht, dann hat der Eigentümer den Leerstand wegen einer überhöhten Miete nicht zu vertreten und es kann auch keine fiktive Miete angesetzt werden.

Dieser Vergleich und die daraus zu ziehenden Folgen sind für alle nicht vermieteten Grundstücksteile vorzunehmen. Es wird dann aber nicht für einzelne Grundstücksflächen eine Minderung festgestellt, sondern es bleibt bei der Berechnung der Gesamtminderung für das Grundstück, für das der Einheitswert und damit der Grundsteuermessbetrag festgestellt wurden. Nur wenn insgesamt für das Grundstück die erforderliche Mindest-Minderung überschritten wird, kann ein Grundsteuererlass ausgesprochen werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Februar 2013.

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