Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen_nahen Angehörigen

Angehörigen steht es grundsätzlich frei, ihre Verhältnisse untereinander so optimal zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Verträge können steuerlich aber nur dann anerkannt werden, wenn

  • sie eindeutig und ernstlich vereinbart sind,
  • sie anschließend auch so in der Praxis durchgeführt werden und
  • die Vertragsbedingungen dem entsprechen, was zwischen Fremden üblich ist.

Diese Grundsätze gelten auch für einen Mietvertrag zwischen Eheleuten.

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte darüber zu entscheiden, ob die vorgenannten Grundsätze auch dann erfüllt sind, wenn der Ehemann der Ehefrau die Miete nach dem Eingang alsbald wieder zurückzahlt, ohne dazu aus anderen Rechtsgründen verpflichtet zu sein.

Das Paar hatte gemeinsam ein Einfamilienhaus errichtetet. Den separaten Anbau vermietete der Ehemann seiner Frau, die als Psychotherapeutin selbständig tätig war, als Praxis. Diese überwies die Miete monatlich pünktlich von ihrem betrieblichen Konto. Allerdings buchte ihr Mann die Gelder in Höhe der dreifachen Monatsmiete quartalsweise auf ein anderes Konto der Ehefrau um.

Angehörige dürfen zwar ihre Rechtsverhältnisse untereinander so gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Die von den Klägern gewählte Gestaltung – die unter fremden Dritten nicht üblich wäre – erkannte das Gericht mit seinem Urteil vom 25. Juni 2010 nicht an, so dass die Frau die Miete nicht als Betriebsausgabe absetzen konnte.

Unabhängig von den ungewöhnlichen Zahlungswegen beanstandete das Finanzgericht darüber hinaus, dass der Mietvertrag nicht hinreichend klar und eindeutig vereinbart worden war. So fehlten z. B. Angaben zu Anschrift, Standort auf dem Grundstück, Anzahl der Räume und Größe der Praxis. Hinzu kam, dass der vereinbarte und tatsächliche Beginn des Mietverhältnisses nicht übereinstimmte.

Auch das Niedersächsische Finanzgericht führt in seinem Urteil vom 07. Dezember 2010 aus, dass sowohl der bürgerlich-rechtlich wirksame Abschluss des Mietvertrags Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen ist als auch die Einhaltung des Fremdvergleichs (Gestaltung und Durchführung des Vereinbarten entsprechen dem zwischen Fremden Üblichen).

Das Niedersächsische Finanzgericht vertritt jedoch die Auffassung, dass weder die insoweit möglicherweise verspätete Abrechnung noch die – vom Finanzamt bemängelte – nicht erfolgte Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlich höheren Nebenkosten im Streitfall einer steuerrechtlichen Ankerkennung des Mietvertrags entgegenstehen. Zwar können auch Unklarheiten, die die Zahlung der Nebenabgaben betreffen, bei der zunehmenden (finanziellen) Bedeutung der Nebenabgaben gewichtige Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung sein. Ein Mietvertrag ist jedoch auch nach Auffassung des Bundesfinanzhofs nicht alleine deshalb steuerrechtlich unwirksam, weil Vereinbarungen über Nebenkosten fehlen oder keine Abrechnung über die Nebenkosten erteilt wurde.

Tipp: Um die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen nicht zu gefährden, sollten formal korrekte Verträge abgeschlossen werden. Dies gilt allerdings nicht nur für Mietverträge, sondern auch für Arbeits- und Kreditvereinbarungen.

Auch ist darauf zu achten, dass sowohl Gestaltung des Vertrags als auch Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich). Zwar führen geringe Abweichungen nicht gleich zur steuerrechtlichen Unwirksamkeit, können aber eine kritische Beurteilung des Mietverhältnisses durch das Finanzamt vermeiden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief März 2011. 
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