Vermieten Steuerpflichtige Ferienwohnungen, sind sie gut beraten, sich keine zeitweise Selbstnutzung vorzubehalten. Denn nur dann erkennt das Finanzamt (dauerhafte) Verluste ohne Überschussprognose an. In diesem Zusammenhang musste das Finanzgericht Köln über folgende Frage entscheiden: Welche Auswirkungen hat eine zunächst mögliche Selbstnutzung, wenn diese später ausgeschlossen wird?
Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, zu Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.
Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitungsgrenze liegt bei mindestens 25 %.
Im Streitfall des Finanzgerichts Köln hatte ein Ehepaar 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung für max. vier Wochen im Jahr vor. Diese Möglichkeit wurde 2000 ausgeschlossen und aus dem Vertrag aus 1999 gestrichen.
Der Streitfall befand sich nach dem zurückverweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs im 2. Rechtsgang. Erstaunlicherweise legte das Ehepaar erst hier die „Zusatzvereinbarung“ bzw. den Änderungsvertrag vor.
Das Finanzgericht erkannte mit seiner Entscheidung vom 17. Dezember 2015 die Verluste für die Streitjahre 2004 und 2005 an. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.
Tipp: Das Urteil ist trotz Revisionszulassung rechtskräftig geworden. Es hätte sicherlich der Rechtssicherheit gedient, wenn der Bundesfinanzhof Gelegenheit bekommen hätte, Stellung zu nehmen.
Es sollte auch bedacht werden, dass das Finanzamt überprüfen wird, ob es sich um eine nachträglich geschlossene oder nur um eine fingierte Vereinbarung handelt. In letzterem Fall dürfte der Vorgang eine strafrechtliche Relevanz bekommen.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Juni 2016.