Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen

Als private Veräußerungsgeschäfte gemäß § 22 Nr. 2 EStG sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unter anderem Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken steuerpflichtig, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die schuldrechtlichen Verträge abgeschlossen wurden. 

Der BFH hat in seiner Entscheidung vom 10. Februar 2015 dazu Stellung genommen, ob der Kauf eines Grundstücks und dessen Verkauf innerhalb von zehn Jahren auch dann ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft darstellen, wenn der Verkauf von einer behördlichen Genehmigung als aufschiebender Bedingung abhängig gemacht und diese Genehmigung erst nach Ablauf von zehn Jahren erteilt wird. Das Finanzamt nahm ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft an. Der BFH folgte dieser Ansicht. 

Weil im Streitfall bei der Veräußerung des Grundstücks die zehnjährige Veräußerungsfrist noch nicht abgelaufen war, entfalteten die beiderseitigen Willenserklärungen innerhalb der Haltefrist Bindungswirkung für den Kaufvertragsabschluss der Vertragspartner, so dass damit die Voraussetzungen für ein Spekulationsgeschäft erfüllt waren. Daher war es unerheblich, dass der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung nicht auch innerhalb der Veräußerungsfrist lag, zumal auch der Kaufpreis bereits vor dem vereinbarten Rechtsübergang überwiesen wurde.  

Tipp: Der BFH hat mit dieser Entscheidung der Gestaltungspraxis wichtige Hinweise gegeben: Die Vereinbarung einer Bedingung verhindert grundsätzlich kein Spekulationsgeschäft. Es muss vielmehr die beiderseitige Bindung der Vertragsparteien verhindert werden. Dies kann durch die Einschaltung eines vollmachtlosen Vertreters erreicht werden, wenn die Genehmigung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist erklärt wird. Allerdings muss dem vollmachtlosen Vertreter dabei bewusst sein, dass er ein Haftungsrisiko eingeht, wenn später die Genehmigung nicht erfolgt; er haftet dann nach § 179 BGB. 

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Mai 2015. 

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