Schuldzinsenabzug bei Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks

Wer ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt und es versäumt, die aufgenommenen Kredite allein dem fremdvermieteten Bereich zuzuordnen, kann diesen Fehler nachträglich nicht mehr ausbügeln. Der Entscheidung des Finanzgerichts Köln vom 05. Juli 2017 lag der Sachverhalt zugrunde, dass die Steuerpflichtigen die ursprünglichen Darlehensverträge rückwirkend widerrufen und neue Darlehen aufgenommen haben, um für die Zukunft eine vollständige Zuordnung beim vermieteten Teil zu erreichen

Die Kläger hatten beim Erwerb des Objekts zwar beabsichtigt, den selbst genutzten Gebäudeteil allein mit Eigenkapital zu finanzieren und die Kreditmittel allein für den fremdvermieteten Gebäudebereich einzusetzen, um so den Werbungskostenabzug zu optimieren. Hierfür hatten sie im Rahmen des notariellen Kaufvertrags auch die Anschaffungskosten aufgeteilt.

Die Darlehensmittel wurden jedoch auf ein Girokonto überwiesen, auf dem sich auch die Eigenmittel befanden, sodass diese Mittel nicht mehr voneinander zu unterscheiden waren. Die Steuerpflichtigen widerriefen später diese „Erwerbsdarlehen“ und lösten diese mithilfe neuer Darlehen ab. Das Finanzamt und das Finanzgericht Köln lehnten aber eine nachträgliche Änderung der Zuordnung der Neudarlehen zu den Anschaffungskosten ab.

Ob Widerruf, Ablösung der Altdarlehen und Neuzuordnung der Neudarlehensmittel eine Gestaltungsmöglichkeit bei steuerlich misslungenen Zuordnungen von Darlehen sein kann, wird der BFH im Revisionsverfahren zu entscheiden haben. Um den vorprogrammierten Streitigkeiten mit dem Finanzamt aus dem Weg zu gehen, sollten beim Erwerb gemischt genutzter Grundstücke folgende Grundsätze eingehalten werden:

  • Sofern der Steuerpflichtige den zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten im Kaufvertrag auf den selbst genutzten und den vermieteten Gebäudeteil aufteilt, ist dieser Maßstab steuerlich bindend, sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde.
  • Trifft der Steuerpflichtige dagegen keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung, sind die Anschaffungskosten anteilig zuzuordnen. Maßstab hierfür ist das Verhältnis der selbst genutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes zu denjenigen, die der Erzielung von Einkünften dienen.
  • Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft und sein Auszahlungsverhalten damit übereinstimmt. Das heißt: Der im Kaufvertrag aufgeteilte Kaufpreis sollte durch zwei getrennte Überweisungen geleistet werden. Darüber hinaus sollten separate Darlehensverträge für die einzelnen Gebäudeteile abgeschlossen werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief August 2018.

Als PDF ansehen.

Mandant werden
Mandanten-Fernbetreuung
Karriere starten
1