Fehlen bei einem „Mietzuschussdarlehen“ die typischen Merkmale eines Darlehens, kann die Zuwendung im Zeitpunkt ihres Zuflusses als steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sein. Dies hat der Bundesfinanzhof am 12. Juli 2016 entschieden.
Dem Streitfall lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Eine Vermieterin gewerblicher Immobilien erhielt vom Generalunternehmer eine Mindestrendite in Form eines Mietzuschusses, verbunden mit einem Besserungsschein, wonach ihm die die Fonds-Prognose-Rechnung übersteigenden Mieteinahmen aus späteren Jahren bis zu Höhe des gewährten Mietzuschusses zustehen. Der Grund: Unmittelbar nach Fertigstellung einer Gewerbeimmobilie war eine sofortige Vollvermietung nicht gewährleistet. Die Steuerpflichtige behandelte den Zuschuss als einkommensneutralen Darlehenszufluss. Dagegen sah das Finanzamt die Zuwendung als Garantieleistung für entgangene Mieteinnahmen an und erhöhte die Einnahmen – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof entschied.
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte. Sie müssen allerdings in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sein.
Unerheblich ist dabei, ob der Mieter selbst oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt. Die Leistung eines Dritten muss jedoch in unmittelbarem rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung stehen. Ein derartiger Zusammenhang ist insbesondere gegeben, wenn ein Dritter die Leistung erbringt, um dem Steuerpflichtigen die laufenden finanziellen Nachteile auszugleichen, die ihm wegen einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit entstehen würden. Eine eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit wäre beispielsweise bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht gegeben.
Entsprechendes gilt für Mietausfallversicherungen oder eine Mieteinnahmengarantie. Auch diese Leistungen sind durch die Vermietungstätigkeit veranlasst.
Tipp: Bei der Frage, wie die Zuwendung des Dritten zu werten ist, ist auf den wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung abzustellen. Entscheidendes Merkmal eines Gelddarlehens ist die Überlassung der Valuta auf Zeit. Hieran fehlt es, wenn die Rückzahlungspflicht vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist. Denn hier ist nicht nur der Zeitpunkt der Rückzahlung ungewiss, sondern auch, ob die Verpflichtung zur Rückgewähr unbedingt entsteht.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief März 2017.
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