Keine Spekulationssteuer bei Verkauf der selbstgenutzten Immobilie mit Arbeitszimmer

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eines innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußerten Grundstücks wird nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vermieden, wenn

  • die Immobile im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder 
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Alternative).

Der BFH hat am 01. März 2021 entschieden, dass der Gewinn aus dem Verkauf eines selbstgenutzten Wohneigentums auch insoweit steuerfrei ist, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften (z. B. Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 

In seiner Entscheidung stellte der BFH zunächst heraus, dass es für die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ ausreicht, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutzt; unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt. 

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher z. B. auch Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält. Entscheidend ist vielmehr, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf Dauer angelegt ist.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch hinsichtlich eines in der – im Übrigen selbst bewohnten – Eigentumswohnung befindlichen häuslichen Arbeitszimmers vor. Es gibt, so der BFH, keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Begünstigung ausnehmen wollte.

Die Merkmale des Wohnens (also eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises) sind in gewisser Weise auch mit der Betätigung in einem häuslichen Arbeitszimmer verknüpft und sprechen dafür, dass dieses – zumindest zeitweise – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. 

Eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers ist nicht überprüfbar und daher nicht vollständig auszuschließen. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des in die häusliche Sphäre eingebundenen Arbeitszimmers für betriebliche / berufliche Tätigkeiten kann daher unterstellt werden, dass es im Übrigen – also zu weniger als 10 % – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. 

Tipp: Der Umfang der Nutzung des Arbeitszimmers zu eigenen Wohnzwecken ist in diesem Zusammenhang nicht erheblich. Denn § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG enthält hinsichtlich dieses Merkmals keine Bagatellgrenze. Dementsprechend genügt bereits eine geringe Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, um (typisierend) davon auszugehen, dass ein häusliches Arbeitszimmer stets auch zu eigenen Wohnzwecken im Sinne der Norm genutzt wird.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie in dem Mandantenbrief Oktober 2021.

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