Kein Werbungskostenabzug für Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 11. Februar 2014 entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zwecks vorzeitiger Ablösung einer Darlehensschuld zwecks lastenfreier Übereignung eines bisher vermieteten Objekts an den Darlehensgeber zu entrichten ist, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden kann.

Im Streitfall hatte die Klägerin im Zuge der Restschuldablösung aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines Immobilienobjekts aufgenommenen Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie als Werbungskosten geltend machte. Im Hinblick auf die Verpflichtung der Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks sah der BFH hier keinen wirtschaftlichen Zusammenhang der Vorfälligkeitsentschädigung zu der vormaligen Vermietung (also zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) sondern zur Veräußerung der Immobilie. Zwar beruhe eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch war hier das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung.

Tipp: Der durch die Änderung des Darlehensvertrages begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der einkommensteuerlich unerheblichen Vermögensumschichtung tritt an die Stelle der Veranlassung der Darlehensaufnahme durch die frühere Einkunftsart. Sollte der Veräußerungsvorgang nach § 23 EStG steuerbar sein, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes oder -verlustes zu berücksichtigen. Ist der Veräußerungsvorgang jedoch nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht (auch nicht “ersatzweise”, so der BFH) als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Vermietungstätigkeit geltend gemacht werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Juli 2014.

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