Eine im Kaufvertrag erfolgte Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden und das (abschreibungsfähige) Gebäude kann grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung: Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen. Ist dies aber der Fall, ist die vom Bundesfinanzministerium entwickelte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ nach Ansicht des BFH kein geeignetes Wertermittlungsverfahren.
Der Entscheidung vom 21. Juli 2020 lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Eine Steuerpflichtige hatte 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung für € 110.000,00 erworben. Laut Kaufvertrag sollten davon € 20.000,00 auf den Grund und Boden entfallen. Somit ging sie für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte aber einen Anteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ zugrunde. Das Finanzgericht sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe. Dem ist der BFH nun entgegengetreten.
Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren wird auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bleibt außen vor.
Deshalb ist das Finanzgericht bei einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.
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