Für eine Vermietung unter Fremden interessiert sich das Finanzamt normalerweise nicht sonderlich. Ein Vorteil – ob beim Mieter oder beim Vermieter – wird maximal als Verhandlungsgeschick betrachtet. Bei einer Vermietung unter nahen Angehörigen wird er dagegen als gewollte Zuwendung qualifiziert und das hat handfeste steuerliche Auswirkungen.
Diese bekam kürzlich auch ein Rechtsanwalt zu spüren, der seiner Ehefrau einige Räume für ihre Praxis vermietet hatte. Um steuerlich anerkannt zu werden, muss ein Mietverhältnis fremdüblich sein. Das heißt nicht nur, dass eine Miete in angemessener Höhe vereinbart, sondern dass das Mietverhältnis auch durchgesetzt werden muss. Die Mietzahlun¬gen müssen regelmäßig fließen; bei Nichtzahlung sollte eine Mahnung erfolgen und keine Stun¬dung, denn niemand würde einen Fremden ohne Grund über Jahre hinweg mietfrei bzw. gestundet bei sich wohnen lassen. Die Fremdüblichkeit muss zudem Bestand haben. Es reicht nicht aus, wenn von Zeit zu Zeit zwar ein fremdübliches Mietverhältnis durchgesetzt, anschließend aber immer wieder aufgegeben wird.
In der Nachweispflicht ist hierbei der Vermieter. Der Rechtsanwalt, der bereits mit einem Urteil aus 2010 auf die Probleme mit dem Mietverhältnis hingewiesen worden war, hatte auch beim zweiten Verfahren keinen Nachweis für eine durchgängige Fremdüblichkeit desselben erbringen können. Infolgedessen wurde das Mietverhältnis von den Richtern des Finanzgerichts München steuerlich nicht anerkannt (Urteil vom 26. Juni 2014). Die Werbungskosten konnten dementsprechend auch keine steuermindernde Wirkung entfalten. Für den Rechtsanwalt bedeutete das über mehrere Jahre hinweg jeweils ca. € 10.000,00 weniger Aufwand (bzw. mehr Einkommen) im Steuerbescheid.
Tipp: Vermieter sollten bei Verträgen mit nahen Angehörigen immer auf den Fremdvergleichsgrundsatz achten. Hinsichtlich der Höhe der Miete (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten) ist zu beachten, dass diese mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen muss, damit der volle Werbungskostenabzug gewährt wird. Die Einhaltung dieser Grenze sollte in regelmäßigen Abständen überprüft werden.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Dezember 2014.
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