Einkünfteerzielungsabsicht bei Wohnungsvermietung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften; die Einkunftserzielungsabsicht kann insoweit nur in Ausnahmefällen verneint werden. Liegt dagegen keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vor, ist im Rahmen einer Prognose zu prüfen, ob der Steuerpflichtige in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum einen Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielen kann.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit seinem Urteil vom 06. Februar 2017 entschieden, dass keine auf Dauer angelegte Vermietung vorliegt, wenn im Mietvertrag eine entgeltliche Vermietung nur für eine bestimmte Zeit und anschließend eine unentgeltliche Überlassung vereinbart worden ist. Dies gilt nach Auffassung der Richter selbst dann, wenn nach der – im Streitfall auf die Lebenszeit der Nutzenden begrenzten – unentgeltlichen Überlassung eine dauerhafte (entgeltliche) Vermietung an Dritte geplant ist. 

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige seinen Eltern im Rahmen der Eigentumsübertragung auf ihn ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, wobei eine Entgeltlichkeit nur für die ersten zehn Jahre vereinbart wurde. Nach dem Tod der Eltern sollte dann an fremde Dritte entgeltlich vermietet werden.

Während der Steuerpflichtige die Verluste aus der Vermietung steuerlich geltend machte, versagte das Finanzamt die steuerliche Anerkennung unter Hinweis auf die fehlende Einkunftserzielungsabsicht.

Auch das Finanzgericht Düsseldorf berücksichtigte die Verluste nicht, weil in dem begrenzten Prognosezeitraum von zehn Jahren kein Überschuss erzielt wurde.

Tipp: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann regelmäßig nur dann unterstellt werden, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses im Prognosezeitraum von 30 Jahren ausschließlich eine entgeltliche oder zumindest teilentgeltliche Überlassung geplant ist. Absehbare Unterbrechungen des Prognosezeitraums durch eine unentgeltliche Überlassung dürften die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht zur Folge haben. Eine geplante Anschlussvermietung nach einer absehbaren Unterbrechung hilft insoweit kaum weiter.

Gleichwohl sollten betroffene Steuerbescheide bis zur höchstrichterlichen Klärung – die Revision gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf ist inzwischen anhängig – per Einspruch offengehalten werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Oktober 2017.

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