Beseitigung mutwilliger Schäden des Mieters nach Anschaffung des Gebäudes

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungs-kosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Her-stellungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Durch eine Umqualifizierung der Aufwendungen in Herstellungskosten sind die Kosten nicht sofort (im Jahr der Zahlung) abzugsfähig. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus.

Im Streitfall hatte eine Steuerpflichtige eine vermietete Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Sie kündigte das Mietverhältnis, weil die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Bei Rückgabe der Mietsache wurden umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden (z. B. eingeschlagene Scheiben an Türen) festgestellt.

Die Vermieterin machte die Kosten für die Schadensbeseitigung in ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand geltend. Da die 15 %-Grenze überschritten war, versagte das Finanzamt den Sofortabzug – jedoch zu Unrecht, wie das Finanzgericht Düsseldorf und der Bundesfinanzhof entschieden.

Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.

Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt mit seiner Entscheidung vom 09. Mai 2017 zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen somit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief November 2017.

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