Nicht sofort als Werbungskosten, sondern lediglich über die Abschreibungen abziehbar sind Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von den Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Bei der Prüfung, ob die 15 %-Grenze überschritten ist, werden Erweiterungsaufwendungen nicht mit einbezogen, da diese schon zu den nicht sofort abziehbaren Herstellungskosten gehören, ohne „anschaffungsnah“ zu sein. Darüber hinaus werden bei der 15 %-Prüfung üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen nicht berücksichtigt.
Nach der Mitteilung der Finanzverwaltung (Bayerisches Landesamt für Steuern vom 06. August 2010) sind hinsichtlich der Abgrenzung der Maßnahmen, die in den Dreijahreszeitraum fallen, auch solche Maßnahmen zu berücksichtigen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums begonnen wurden, aber noch nicht abgeschlossen worden sind. Diese Maßnahmen sind vielmehr insoweit zu berücksichtigen, als sie auf innerhalb des Dreijahreszeitraums getätigte Leistungen entfallen. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt sein. Hierdurch soll die Umgehung dieser Dreijahresfrist durch Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme von Werkleistungen oder verspätete Bezahlung verhindert werden.
Tipp: Die steuerlichen Auswirkungen dieser Sonderregelung sind erheblich. Daher ist bei größeren Sanierungen nach dem Erwerb dringend eine Planung unter Einbeziehung der steuerlichen Gesichtspunkte geboten. Hierzu sollte steuerlicher Rat eingeholt werden.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Januar 2011.
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