Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen vom 25. Februar 2020 sind Vermietungsverluste rückwirkend nicht mehr anzuerkennen, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjekts an den Mieter ergibt.
Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige ein Einfamilienhaus, das er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter durch vorweggenommene Erbfolge erhalten hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen. Als Beginn wurde der 01. Mai 2013 festgelegt. Die Übergabe der Mieträume sollte im Hinblick auf noch durchzuführende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten spätestens bis Ende 2013 erfolgen.
Die Mieter beteiligten sich an den Renovierungs- und Sanierungsarbeiten mit einem Kostenbeitrag von rund € 65.000,00. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 05. Dezember 2014 (Ummeldung im Melderegister). Mit notariellem Vertrag vom 09. Juli 2015 übertrug der Steuerpflichtige dann das Mietobjekt – mit Wirkung zum 01. Januar 2016 – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.
Das Finanzamt, das die Werbungskostenüberschüsse in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über € 450.000,00) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst bei den Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Als Folge ging es von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO.
Vor dem Finanzgericht Niedersachsen ging es nun um den Einkommensteuerbescheid 2015 und um die Frage, ob dieser (nachträglich) geändert werden durfte. Denn der Steuerpflichtige argumentierte, dass die Übertragung auf einem später gefassten Entschluss wegen neuer Umstände (Geburt des Enkels verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht habe.
Das Finanzgericht Niedersachsen wies die Klage ab. Zwar bestanden beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht. Dennoch sprach sich das Finanzgericht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht und damit gegen eine Anerkennung der Verluste aus. Dabei berief sich das Finanzgericht auf die Rechtsprechung des BFH, wonach die Regelvermutung der Überschusserzielungsabsicht nicht anzuwenden ist, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung / Herstellung (regelmäßig bis zu fünf Jahren) veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt.
Das sich aus der Übertragung innerhalb des 5-Jahreszeitraums ergebende Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht kann vom Steuerpflichtigen grundsätzlich widerlegt werden. Dabei muss er Umstände darlegen und nachweisen, dass er den Entschluss zur Veräußerung, Selbstnutzung oder unentgeltlichen Übertragung erst nachträglich gefasst hat. Der BFH hat ein solches Widerlegen etwa akzeptiert bei einer Veräußerung nach vier Jahren wegen Trennung der Eheleute oder einer Selbstnutzung aufgrund eingetretener schwerer Erkrankung des Ehegatten. Im Streitfall gelang es aber offensichtlich nicht, das für eine fehlende Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz zu widerlegen.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief August 2020.
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