Zu den Werbungskosten zählt auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit die Schuldzinsen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Dieser Zusammenhang besteht, wenn bereits im Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültige Entschluss feststellbar ist, mit dem nach der vorzeitigen Darlehensablösung verbleibenden Verkaufserlös wiederum konkret bestimmtes Grundvermögen mit dem Ziel anzuschaffen, hieraus Vermietungseinkünfte zu erzielen. Dies hat das Finanzgericht Köln am 19. Oktober 2023 entschieden.
Im Streitfall haben Eheleute mit dem Erlös aus dem Verkauf einer fremd vermieteten Immobilie das Darlehen aus dem Erwerb dieser Immobilie abgelöst. Mit dem überschießenden Restbetrag wurden Darlehen weiterer Vermietungsobjekte (teilweise) zurückgeführt, so dass sich die Zinslast insoweit in den Folgejahren reduzierte.
Das Finanzgericht lehnte die steuerliche Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Begründung ab, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften aus einem neuen Objekt nicht vorliegt. Vielmehr ergibt sich dieser wirtschaftliche Zusammenhang nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs allenfalls dann, wenn der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung – z. B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags – im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar zum Erzielen von Vermietungseinkünften mit einem bestimmten Objekt festlegt.
Verbleibende Zweifel gehen zulasten des Steuerpflichtigen. Denn er trägt die Feststellungslast für die den Steueranspruch mindernden Tatsachen.
Infolge dieser restriktiven Rechtsprechung kam im Streitfall des Finanzgerichts Köln kein Werbungskostenabzug in Betracht. Denn der Steuerpflichtige hatte den überschießenden Verkaufserlös (also Verkaufspreis abzüglich abzulösendes Darlehen) zunächst selbst vereinnahmt und dann zur Teilrückführung einzelner Darlehen verwendet.
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