Wer hat nicht schon mal von einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung am Meer, in den Bergen oder an irgendeinem anderen paradiesischen Fleckchen geträumt? Und wenn man daraus auch noch Einkünfte erzielt, dann ist der Traum perfekt. Damit daraus kein Alptraum wird, anbei ein paar Hinweise zur Vermietung von Ferienimmobilien.
Wird diese ausschließlich selbst genutzt – hierunter fällt auch die kostenlose Überlassung an Angehörige oder nahestehende Personen –, ist dies steuerlich unbeachtlich, das gilt auch für die Kosten der Anschaffung und Finanzierung. Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der nicht zur Vermietung bestimmten Ferienimmobilie wird nicht besteuert.
Wird die Ferienimmobilie nur zeitweise an wechselnde Feriengäste vermietet und steht sie ansonsten leer und zur Vermietung bereit, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor und es ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Anlässlich der Vermietung entstandene Verluste können steuerlich geltend gemacht werden. Wird die Ferienimmobilie jedoch hotelmäßig angeboten – bspw. bei Nebenleistungen wie Frühstück, Ferienbetreuung –, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Wird die o.g. Ferienimmobilie zusätzlich zeitweise auch selbst genutzt, ist die Einkünfteerzielungsabsicht explizit nachzuweisen. Hierzu dient die Überschussprognose.
Damit ist darzulegen, dass die zeitweise Vermietung über die Jahre zu einem Überschuss der Einnahmen über die Werbekosten führt. Wird die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist auch nur dieser Zeitraum der Selbstnutzung zuzurechnen. Die sonstigen Leerzeiten entfallen auf die Vermietung. Gibt es keine zeitliche Beschränkung für die Selbstnutzung, sind die Leerzeiten im Verhältnis aufzuteilen. Ohne Nachweis der tatsächlichen Selbstnutzung erfolgt die Aufteilung sogar 50:50.
Nach dem Welteinkommensprinzip sind auch Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien im Ausland grundsätzlich in Deutschland steuerbar. Zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen existieren sog. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Ländern. Auch bei der ausländischen Ferienimmobilie muss die Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen, um – positive oder negative – Einkünfte anzusetzen.