Einkommensteuer

Aufwendungen vor Erwerb einer vermieteten Immobilie sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Derartige Aufwendungen können nicht sofort als Betriebsausgaben / Werbungskosten geltend gemacht werden, sondern sind zusammen mit den Anschaffungskosten des Gebäudes abzuschreiben. 
 
Gesetzlich ausgenommen von dieser Regelung sind Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Nach einem Beschluss des BFH vom 28. April 2020 fallen Aufwendungen, die vor dem Erwerb einer Immobile getätigt werden, nicht in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Diese Entscheidung ermöglicht Gestaltungen. So kann vor allem bei einem Hauskauf unter nahen Angehörigen daran gedacht werden, Renovierungsmaßnahmen noch vor der Anschaffung vorzunehmen.

Der Beschluss ist aber kein Freifahrtschein: Es muss sich um Renovierungskosten handeln. Denn auch für vor der Anschaffung des Grundstücks getätigte Aufwendungen bleibt es dabei: Es ist nach den allgemeinen Kriterien zu entscheiden, ob Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt.

Tipp:    Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.
 
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie in dem Mandantenbrief März 2021.

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