Wann Privatimmobilien steuerlich zu Betriebsvermögen werden

Wie entsteht eine Betriebsaufspaltung, welche Risiken gibt es, und wie kann man sie vermeiden? Als erfahrene Steuerberater erklären wir von ttp, worauf Sie achten sollten und welche Gestaltungen helfen, um unerwünschte Steuerfolgen zu vermeiden.

Wer eine Immobilie besitzt und an eine gewerblich tätige Kapitalgesellschaft vermietet, geht meist davon aus, dass die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) versteuert werden. Doch wenn der Vermieter gleichzeitig an der Kapitalgesellschaft beteiligt ist, kann steuerlich eine Betriebsaufspaltung entstehen – mit weitreichenden Folgen.

In diesem Fall wird das Grundstück nicht mehr als steuerliches Privatvermögen angesehen, sondern zählt zum steuerlichen Betriebsvermögen. Das Problem: Wird die Verbindung zwischen Immobilie und Kapitalgesellschaft später aufgelöst – etwa durch Verkauf oder Umstrukturierung –, droht eine sofortige Versteuerung der stillen Reserven. Das kann erhebliche Steuerlasten mit sich bringen, die vielen nicht bewusst sind.

Wann liegt eine Betriebsaufspaltung vor?

Eine Betriebsaufspaltung entsteht, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Sachliche Verflechtung: Ein Unternehmen (Besitzunternehmen) überlässt eine wesentliche Betriebsgrundlage – etwa ein Grundstück – an ein gewerblich tätiges Unternehmen (Betriebsunternehmen – meist GmbH).
Personelle Verflechtung: Eine Person oder eine Personengruppe beherrscht sowohl das Besitzunternehmen als auch das Betriebsunternehmen und kann ihren Willen in beiden durchsetzen.

Wird eine Betriebsaufspaltung festgestellt, hat dies zur Folge, dass die Immobilie steuerlich nicht mehr als Privatvermögen gilt, sondern ins Betriebsvermögen übergeht.

Steuerliche Risiken einer Betriebsaufspaltung

Eine Betriebsaufspaltung kann ungewollte steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen:

Verkauf oder Aufgabe wird teuer: Endet die sachliche oder personelle Verflechtung – etwa durch Verkauf der GmbH-Anteile oder Beendigung des Mietverhältnisses –, kann dies zur sofortigen Aufdeckung stiller Reserven führen. Die Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert des Grundstücks muss dann versteuert werden. Auch eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist von zehn Jahren ist nicht mehr möglich.
Nicht nur das Grundstück ist betroffen: Neben dem Betriebsgrundstück unterliegen auch die GmbH-Anteile der steuerlichen Betriebsaufspaltung. Auch ohne Verkauf müssen sie bei Beendigung der Betriebsaufspaltung mit ihrem Verkehrswert abzgl. der Anschaffungs- oder Gründungskosten versteuert werden.

Neue Rechtsprechung: Auch mittelbare Beteiligung kann zur Betriebsaufspaltung führen

Bisher war eine personelle Verflechtung ausgeschlossen, wenn eine Beteiligung an der Besitzgesellschaft nur mittelbar über eine Kapitalgesellschaft bestand. Doch der Bundesfinanzhof hat diese Sichtweise geändert:
Nun kann auch eine mittelbare Beteiligung über eine GmbH zur personellen Verflechtung führen – entscheidend ist, ob eine Person oder eine Personengruppe ihren Willen in beiden Gesellschaften durchsetzen kann.

Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung einer Betriebsaufspaltung

Da die Betriebsaufspaltung meist ungewollt entsteht, sollte frühzeitig eine steueroptimierte Struktur gewählt werden, um die aufgezeigten Risiken zu vermeiden. Zudem ist es meist aus Haftungsgründen gewünscht, die Betriebsimmobilie vom operativ tätigen Betriebsunternehmen zu separieren. Mögliche Lösungen:

Echte Trennung von Besitz- und Betriebsunternehmen
- Die Immobilie wird nicht direkt an die Betriebsgesellschaft verpachtet, sondern an eine unabhängige Gesellschaft oder einen fremden Dritten.
Gestaltung mit Ehepartnern oder Familienmitgliedern
- Falls einer der Ehegatten Eigentümer der Immobilie ist und der andere alleiniger Gesellschafter der Betriebsgesellschaft, fehlt die personelle Verflechtung.
- Eine Gestaltung über eine GbR mit einem Beteiligungsverhältnis von 99:1 kann ebenfalls helfen, da laut BGB für Beschlüsse Einstimmigkeit erforderlich ist – der Betriebsinhaber kann also nicht allein entscheiden.

Fazit: Steuerliche Risiken minimieren – frühzeitig planen

Eine unerkannte Betriebsaufspaltung kann gravierende steuerliche Folgen haben. Wer eine Immobilie an eine GmbH vermietet, sollte genau prüfen, ob eine sachliche und personelle Verflechtung vorliegt. Durch eine vorausschauende Gestaltung lassen sich unerwünschte Steuerfolgen vermeiden und dennoch Haftungsrisiken begrenzen.

Tipp: Lassen Sie sich von unseren Steuerexperten beraten, bevor Sie eine Immobilie vermieten – so vermeiden Sie böse Überraschungen!

15. April 2025

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